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日本房地产的投资机会

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日本房地产的投资机会

  • 分类:境外投资
  • 作者:
  • 来源:财新网
  • 发布时间:2014-10-11 12:00
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【概要描述】中国企业单纯购买孤零零的一栋建筑物,意义可能不大。把投资视野放宽,或者构建一个投资链条,盈利的机会很多。所以在本文中笔者更愿意用“房地产行业”而非“房地产市场”一词。独特投资优势投资日本的房地产行业,最大的风险是中日关系。近年来,中日关系不断交恶,而且还有进一步恶化的倾向。政治关系的变化,也会不同程度地影响到实体投资。另外一个风险是,日本社会对于海外投资,总

日本房地产的投资机会

【概要描述】中国企业单纯购买孤零零的一栋建筑物,意义可能不大。把投资视野放宽,或者构建一个投资链条,盈利的机会很多。所以在本文中笔者更愿意用“房地产行业”而非“房地产市场”一词。独特投资优势投资日本的房地产行业,最大的风险是中日关系。近年来,中日关系不断交恶,而且还有进一步恶化的倾向。政治关系的变化,也会不同程度地影响到实体投资。另外一个风险是,日本社会对于海外投资,总

  • 分类:境外投资
  • 作者:
  • 来源:财新网
  • 发布时间:2014-10-11 12:00
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中国企业单纯购买孤零零的一栋建筑物,意义可能不大。把投资视野放宽,或者构建一个投资链条,盈利的机会很多。所以在本文中笔者更愿意用“房地产行业”而非“房地产市场”一词。

独特投资优势

投资日本的房地产行业,最大的风险是中日关系。近年来,中日关系不断交恶,而且还有进一步恶化的倾向。政治关系的变化,也会不同程度地影响到实体投资。

另外一个风险是,日本社会对于海外投资,总体来说不持欢迎态度。这种现象在绝大多数国家都能看到。不同的是,日本普通国民对来自欧美的投资已经比较适应了,但是对于来自中国的投资,心理上还不是特别适应。

如果纯粹从投资的角度分析,不能简单地认为投资日本房地产行业不如投资其他发达国家,日本有自己独特的优势。

从房地产市场的成熟度和透明度上来讲,日本的房地产市场并不弱于欧美发达国家。日本在上世纪80年代经历了历史上少有的房地产泡沫,在次贷危机前后,又经历了一次小型的地产泡沫和破灭过程。经历了这些之后,所有的投资人和普通国民对地产市场的认识才更加理性和成熟。

日本房地产的价格非常透明。日本国土交通省每年会公布土地公示价,每年政府组织房地产评估师,对全国几十万个定点地点的土地价格,在每年1月1日这个时间点进行公布。

同样在这个时间,每年日本国税厅也会公布路线价,也就是公布全国道路沿线的土地价格。每年各个地方政府也会给不动产进行固定资产的评估,根据这个评估金额对规定资产征收不动产税。

房地产登记在法务省进行。任何人都可以到指定的办公窗口,去查阅全国任何一块土地或者建筑物的权属和其历史变更过程。

日本的房地产市场有一些固有的习惯,高度保证了房地产所有人的权益。比如,在出租写字楼或者商业设施的时候,一般会收取6个月左右的房租作为保证金。在出租民用住房的时候,都需要租户提供担保人,并且一般会收取1个月或者2个月的押金。而且,日本的保险高度发达,所有的建筑物基本上都上有火灾保险。

另外,在日本进行房地产投资,杠杆效果非常明显。近20年来,日本利率都特别低,有一段时间甚至是零利率。海外的投资家投资日本的房地产基金,一般的IRR(内部收益率)是15%左右。

进入2014年,不少中国的城市取消了限购,中国的房地产市场明显被逼近了一个拐点。中国的房地产市场以后要更加地注重盘活存量市场。日本的经验应该值得借鉴。

中国企业可以学到什么

日本在以下几个方面,相对其他国家有优势,同时对中国企业具有特别价值。

1、日本的房屋抗震技术。日本是个地震多发国家,一直到上个世纪60年代,日本才开始建造高层建筑物。位于东京霞关的霞关大厦是日本第一座高层建筑,只有30层左右。30年后的1993年,位于横滨的YokohamaLandmark Tower(横滨陆标大厦)开业。这栋楼高296米,70层高。

日本近50年来,发展了非常成熟的耐震、抗震、免震技术。1923年发生的关东大震灾(7.9级)死亡了10万多人,而1995年发生的阪神淡路大震灾(7.3级)死亡了6000多人。

2008年汶川地震(8.0级)死亡了约7万人左右。1976年的唐山大地震死亡了30万人左右。房屋抗震技术的重要性由此可以看出。

如果中国的房地产企业引入相关的技术,毫无疑问对企业的长期发展是非常有利的。

据说汶川地震以后,西南某个城市江景房7层以上全部滞销了,原因是购房者对地震的心理恐惧加强了。唐山大地震以来,中国东部城市没有发生过大地震。但是如果发生,其后果不堪设想。

危机这个词左边是危险,右边是机会。地震发生的时候,也就是那些建筑质量优秀、有抗震技术的房地产企业脱颖而出的机会。

2、小户型建筑。日本和欧美主要发达国家相比,有一个明显劣势,就是地少人多。日本的国土面积为36万平方公里左右,人口为1.2亿左右,而且国土面积的一半以上都是山地和丘陵,大部分人口聚居在城市。这就造成城市的土地供应非常紧张。

人们总是期望在有限的条件下,生活更加舒适,日本人也不例外。日本的房地产企业,面对这一问题要不停地通过理念更新和技术进步,满足消费者提出的这个永恒的需求。

二战后60年,日本房地产行业积累了丰富的经验。回头看中国,也是一个人多地少的国家。中国的面积和美国、加拿大和澳大利亚差不多,可是美国的人口是3.5亿,加拿大的人口是3000多万,澳大利亚的人口是2000多万。中国的人口还在增长,到2020年左右才会迎来一个拐点。

另外,中国的城镇化还没有完全结束,国情注定了中国人必须要面对如何用相对较小的住房面积,还能住得舒适。

最近万科推出了15平方米的极小户型,就是一个例子。今年以来,北京多次整治群租房。客观上讲,没有多少人愿意和许多人一起群租。但是国家没有开发极小户型的房子,让一个人也租得起,住得舒适。如果今后一线城市也有小户型的公寓,群租房问题必将会得到根本解决。

3、养老设施。日本最近15年来国民的平均寿命和女性的平均寿命一直是全世界第一。女性的平均寿命高达89岁。日本有各种各样的养老设施和医疗护理设施。老人和病人的设施,需要一些特殊的考虑,日本也有一些国家标准,在这些方面积累了不少经验。

4、优质的休闲和运动设施。日本有1000家左右的高尔夫球场(《中国高尔夫行业报告》显示,截至2013年全国共有高尔夫场521家),有500家左右的滑雪场。日本是个多山的国家,森林覆盖率是60%以上,环境优美。

日本温泉世界知名。传统的温泉旅馆不仅温泉和自然环境好,服务也好。事实上,最近几年,有多家中国企业已经在日本购买了温泉旅馆。从北京或者上海到日本去,飞机仅仅需要3个多小时,周末度假,是个不错的选择。

 日本近20年来,由于经济的长期低迷,这些旅游和休闲设施客源不足。如果中国企业并购了旅游地产和相关休闲设施企业,中国客源将显现“中国动力”。

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